Zillow Group, Inc. 事業内容・ビジネスモデル

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時価総額 36億9899万9000 ドル
銘柄コード ZG(NASDAQ)

ジロー・グループは米国シアトルに本社を置く不動産情報サイト。元マイクロソフトの社員で旅行検索サイトのエクスペディアの創業に携わったRiach BartonやLloyd Frinkなどが2006年に創業。2011年に米国ナスダックに上場。「Zestimate」という不動産公開情報から独自のアルゴリズムで不動産価格を算定する機能を提供している。


事業内容とビジネスモデル

沿革・会社概要

Zillow Group(ジロー・グループ)は米国ワシントン州シアトルに本社を置く不動産テクノロジー企業。Microsoft出身で世界的OTA企業「Expedia」や企業口コミサイト「Glassdoor」(2018年にリクルートホールディングス12億ドルで買収)にの創業に携わったRiach Barton(リチャード・バートン)氏、Lloyd Frink(ロイド・フリンク)氏などが2006年に設立。

2006年2月に『Zillow』公式サイトをオープンすると、最初の3日間で100万人以上ものユーザーが殺到し、Webサイトがクラッシュしてしまったという。2008年に『Mortgage Marketplace』をリリース。不動産公開情報から独自のアルゴリズムで不動産価格を算定する「Zestimate」を強みに急成長を果たし、2011年にNASDAQへ株式上場を果たす。

2012年にHotPads社を、翌2013年にStreetEasy社を、2015年にはTrulia社を買収するなどM&Aも活用しながら企業規模を拡大している。

2018年4月にはZillow自身による買取再販サービス『Zillow Offers』をローンチし、価格査定アルゴリズムを用いて査定から売却までのプロセスを短縮する「iBuyer」事業に本格参入した。

ミッション

Zillow Groupのミッションは、「人々に人生の次の章を開く力を与えること」である。2004年の設立以来、Zillow Groupは顧客が米国内の住宅用不動産の購入、売却、賃貸、融資をより簡単に行えるようにすることに注力してきた。

事業内容

Zillow Group(ジロー・グループ)は、独自のテクノロジーを駆使した不動産プラットフォーム事業を米国全土で展開している。『Zillow.com』に掲載されている売り物件や賃貸物件に加え、現在では『Zillow Offers』を通じて直接住宅の売買を行っており、より手間のかからない、よりコントロールしやすい引越しの手伝いをしている。

『Zillow Home Loans』および提携レンダーは住宅ローンの事前承認と融資を提供し、『Zillow Closing Services』および提携タイトル・エスクロープロバイダーはタイトルとクロージングサービスを提供している。また、『Zillow Premier Agent』は不動産の専門家の信頼できるネットワークを通じてサポートを提供する。

その他の消費者ブランドとしては、『Trulia』『StreetEasy』『HotPads』などがある。

Zillow Groupは、『Mortech』『dotloop』『Bridge Interactive』など、不動産の専門家がビジネスチャンスを最大化し、何百万人もの消費者とつながることができるように、マーケティングソフトウェアとテクノロジーソリューションの補完的なソフトウェアサービスも提供している。

顧客は、Zillow Groupの不動産モバイルアプリケーションやウェブサイトのいずれかにアクセスすることで、サービスを利用することができる。サービスへのトラフィックは2019年7月に2億人以上のユニークユーザーに達し、2019年のモバイルアプリケーションやウェブサイトへの訪問数は80億回を超え、特に『Zillow』『Trulia』『StreetEasy』への訪問が大部分を占める。

提供サービス

販売者向け

Zillow Groupは2018年4月に『Zillow Offers』を開始した。これによって住宅所有者はZillow Offersから現金でオファーを受け、その価格で自宅を販売できるようにしている。そうすることで、人生で最もストレスの多い取引の一つにおいて、売り手に安心感、コントロール、利便性を提供している。また、Zillowからのオファーを受け入れることができない売主を、信頼できる地元のプレミアエージェントと結びつけることもできる。2019年12月31日現在、『Zillow Offers』は22の市場で利用可能で、2018年12月期の収益は5,240万ドルから14億ドル近くまで増加した。これは、推定年間米国不動産取引額の0.1%未満である。2019年12月期には、売り手から6,511戸の住宅を購入している。

購入者向け

モバイルアプリケーションやウェブサイトで住宅を検索した後、購入者が地元の不動産専門家に会う準備ができたら、通常はプレミアエージェントのパートナー企業に繋がる。新築住宅の購入に重点を置いている顧客には、Zillow Groupの住宅建設業者のパートナー企業に紹介している。また、2018年5月からは、住宅購入者は『Zillow Offers』を通じて再販用に掲載されている住宅を購入することもできるようになっている。2019年12月期には、住宅購入者は『Zillow Offers』を通じて4,313戸の住宅を購入している。

貸主向け

米国では毎年、販売された住宅530万件(2019年米国国勢調査局および全米不動産業者協会(National Association of REALTORS)による)の約2倍の数のリース1,060万件が実行されており(2019年Comscore Media Metrix®のレポートによる)、Zillow Groupは賃借人に米国最大の賃貸物件コレクションへのアクセスを提供する『Zillow Rental Network』で、賃借人候補とZILLOW GROUPの不動産管理および大家を結びつけている。また、Zillow Groupのプラットフォームを介して簡単に申請書を提出し、リースに署名し、賃貸料の支払いを行うことができる機能を賃貸人に提供している。

借主向け

2018年にZillow Groupが発行した消費者住宅動向レポートによると、米国で購入された住宅の約77%が住宅ローンの借入で融資を受けることができている。Zillow Groupは顧客の取引のために、住宅ローン融資を斡旋する複数の方法を提供している。『Zillow Home Loans』は、2018年10月の『Mortgage Lenders of America』の買収に伴い、2019年にリブランディングを行ったサービスで、流通市場で住宅ローンの手配と販売を行い、44州で利用可能となっている。顧客には、『Zillow Home Loans』で直接融資を受けるか、Zillow Groupの住宅ローンマーケットプレイスを通じて、購入と借り換えの両方の機会を提供する住宅ローンのパートナー企業を紹介している。

売上構成・ビジネスモデル

Zillow Groupは、「Homes(ホームズ、買取再販)」、「IMT(インターネット、メディア&テクノロジー)」、「Mortgages(モーゲージ、住宅ローン)」を主要な事業セグメントとして収益をあげている。

Homes(ホームズ、買取再販)

「Homes(ホームズ、買取再販)」セグメントには、住宅の直接購入および販売による業績が含まれている。

IMT(インターネット、メディア&テクノロジー)

「IMT(インターネット、メディア&テクノロジー)」セグメントには、プレミアエージェント、賃貸、新築マーケットプレイス、dotloop、ディスプレイの業績、不動産の専門家向けのその他の様々なマーケティング・ビジネス商品やサービスの販売からの収益が含まれている。

Mortgages(モーゲージ、住宅ローン)

「Mortgages(モーゲージ、住宅ローン)」セグメントには、住宅ローン貸付業者やその他の住宅ローンの専門家に販売した広告、『Zillow Home Loans』を通じた住宅ローンのオリジネーション、セカンダリー市場での住宅ローンの販売、『Mortech』の住宅ローンソフトウェアソリューションの販売による業績が含まれている。

経営戦略

Zillow Groupは、確立された不動産マーケットプレイスと広告ベースの収益モデルの強固な基盤を構築し、不動産取引の円滑化と関連する隣接サービスの提供に移行するために、複数年に渡る重要なビジネスモデルの拡大の真っ只中にある。モバイルアプリケーションやウェブサイトを通じて、Zillowブランドや提携する取引関連サービスのポートフォリオを拡大し、信頼できるZillowプレミアエージェントやプレミアブローカーのパートナー企業を紹介することで、顧客の直接取引や移動を支援することに注力している。

2019年のこの戦略的な拡大により、Zillow Groupのtotal addressable marketは、190億ドル(ボレル・アソシエイツのレポートによると、不動産関連の広告市場規模)から、1.9兆ドル(米国国勢調査局と全米REALTORS協会によると、2019年に販売された既存住宅と新築住宅の推定年間取引額)にまで拡大したとされる。

また、取引関連サービスへの拡大により、顧客とのより緊密な関係を構築し、顧客が生涯を通じて「ホーム(住まい)」と呼ぶ場所を見つけ、入居するまでを支援することができるようになり、これがZillow Groupのミッションのコアとなっている。

競争優位性

大規模で信頼されるブランド

Zillow Groupのポートフォリオは、2019年7月に2億人以上のユニークユーザーを集め、2019年には80億回以上の訪問があった。Zillow Groupのマスターブランド『Zillow』は、2019年のGoogle Trendsのレポートによると、「不動産」よりも多く検索されており、業界で最も信頼されているブランドとなっている。Zillow Groupの大規模でエンゲージメントの高いオーディエンスとブランドの信頼により、顧客獲得コストを低く抑えている。

膨大な住宅データベースと優れたデータサイエンスと技術

1億1,000万戸以上の米国住宅の生活データベースは、14年以上に及ぶ投資、洗練された経済・統計分析、そして3,200万件以上の物件記録へのユーザーによる更新を含む複数の物件、取引、リストデータの複雑なデータ集計の結果として生まれた。このデータは、Zillow Group独自の「Zestimate」「Rent Zestimate」「Zestimate Forecast」「Zillow Home Value Index」の基礎となっている。

2019年には、2年間にわたる世界的な「Zillow Prize」コンペティションから得られた重要な学びを取り入れた、より正確な新しい「Zestimate」をリリース。最新版「Zestimate」では、販売用に掲載されている住宅の絶対的なパーセント誤差の中央値は1.9%、市場外の住宅の絶対的なパーセント誤差は7.7%となっている。これらのデータとモデルは、『Zillow Offers』の価格設定アルゴリズムの基礎にもなっているが、このアプリケーションの評価をさらに洗練させるために、より多くの住宅固有の情報が組み込まれている。

優れた業界のパートナーシップ

Zillow Groupは、不動産業界で最も生産性の高い何千もの企業と提携し、大手不動産業者、ブローカー、住宅ローンの専門家、プロパティマネージャー、家主、ホームビルダーだけでなく、地域のマルチリスティングサービスなどと強力なパートナーシップを維持している。取引関連サービスへとファネルを下っていく中で、Zillow Groupは、共通の顧客に最高のサービスを提供することに関心を共有している、パフォーマンスの高い、サービスに焦点を当てた業界のパートナー企業と提携するように努めている。

経験豊富で実績のあるマネジメントチーム

Zillow Groupには、Zillowをはじめとするブランドをカテゴリーリーダーに育て上げた経験豊富な経営陣がいる。過去2年間には、取引に特化した不動産、住宅ローン、Eコマース事業の構築や、高度な資本市場での資金調達に深い経験を持つ経営陣を加えた。Zillow Groupの経営陣のスキルと経験は、顧客にシームレスな不動産取引体験を提供するための戦略的洞察力と能力を提供している。

イノベーションとインクルージョンの強力な文化

Zillow Groupは、従業員の公平性を重視し、従業員が評価され、サポートされ、所属していると感じられる環境を作ることで、数々の賞を受賞しているコラボレーションとイノベーションの文化を築いてきた。最近の職場の賞には、Human Rights Campaignsの企業平等インデックスやLGBTQ平等のためのベスト・プレイス・トゥ・ワーク、Bloombergの2020年男女平等インデックス、Fortuneのベスト・プレイス・トゥ・ワーク2019、Fortuneのテクノロジー、ミレニアルズ、女性、親のためのベスト・ワークプレイスなどがある。

強力な財務ポジション

Zillow Groupには強力なバランスシートがあり、大規模で成長しているIMT事業があり、新規事業の拡大のための資金調達に役立つ実質的なキャッシュフローを生み出している。また、投資資金を調達するために複数の資金源を利用することができる。

TAM(獲得可能な最大の市場規模)

Zillow Groupは、米国内の住宅の売買、賃貸、融資という大規模な市場に参入しており、取引関連サービスへの進出に伴い、獲得可能な最大の市場規模(「TAM」)は、2019年のボレル協会レポートによると、米国の不動産関連広告の190億ドルから1.9兆ドルに拡大している。 9兆ドル(2019年米国国勢調査局および全米リアルターズ協会による)の年間住宅販売額は、Zillow Groupが直接参入する国内最大の資産クラスで、『Zillow Offers』を通じた住宅の売買だけでなく、当社のプレミアエージェントパートナーによって促進されたZillow紹介取引を通じて、1.9兆ドルに達している。

さらに、Zillowは、『ZillowHome Loans』を通じた住宅ローンや、一部の市場ではZillowクロージングサービスを通じた財産所有権やエスクロークロージングサービスなど、『Zillow Offers』の取引に不可欠な隣接サービスを早期に提供している。2019年のIBISWorldによると、2019年のマッコーリーリサーチのレポートによると、米国の住宅ローンの組成は年間440億ドルの機会を表し、財産所有権とエスクローはさらに350億ドルの機会を表しています。

また、購入を検討している人の半数近くが賃貸も検討しており、「第4回Zillow Group Report on Consumer Housing Trends」で報告されているように、Zillow Groupの戦略的に補完的な賃貸マーケットプレイスは、米国内の4,300万戸の賃貸ユニットの市場(2019年の米国国勢調査の現在の人口調査による)においてリスティング、広告、リースサービスでパートナー企業を支援することで、年間約450億ドルの不動産管理サービス産業にも参入していることになる(2019年のIBISWorldによる)。

また将来的には、住宅保険(2019年全米保険コミッショナー協会市場シェアレポートによる990億ドル)、住宅保証(2019年IBISWorldによる25億ドル)、住宅リフォームサービス(ハーバード大学が実施した2019年住宅調査による3,540億ドル)、引越しサービス(2019年IBISWorldによる180億ドル)などの追加の隣接する機会を模索する可能性もあるとしている。

特許技術「Zestimate(ゼスティメイト)』

Zillow Groupの中核をなすのは、1億1,000万件以上の米国の住宅を記録した、無類の利用可能なデータベースと差別化されたコンテンツである。中でも特に注目すべきは、特許を取得した独自の自動評価モデル「Zestimate(ゼスティメイト)」であり、これによりリアルタイムで住宅価値の見積もりを提供している。

2006年に「Zestimate」を発表したことで、Zillow Groupは消費者がより良い意思決定を行えるようにするために、不動産に重要な透明性を導入した。2019年には、新たに、より正確な「Zestimate」をリリース。最新版「Zestimate」は、販売用に掲載されている住宅の絶対的なパーセント誤差の中央値が1.9%、販売対象外の住宅の絶対的なパーセント誤差の中央値が7.7%を誇る。

Zillow Groupのデータとコンテンツにより、Zillowブランドは不動産の代名詞となることができている。2019年のGoogle Trendsのレポートによると、現在では「不動産」よりも「Zillow」で検索する人のほうが多く、Zillowは業界で最も信頼されているブランドとであることをアピールしている。


2019年12月期 Annual Report FORM 10-K(提出日:2020年2月19日)