レオパレス21 事業内容・ビジネスモデル

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時価総額 494億800万 円
銘柄コード 8848(市場第一部(内国株))

レオパレス21は東京都中野区に本社を置く企業。1973年8月、前身となる「株式会社ミヤマ」を設立し不動産仲介業を開始。2004年3月東証一部上場。2006年6月レオパレス21に社名変更。自社物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事等の賃貸事業を中心とし、建築工事の請負や不動産特定共同事業商品の募集、販売等の開発事業なども展開。


事業内容とビジネスモデル

沿革・会社概要

レオパレス21株式会社は、東京都中野区に本部を置く主にマンション建設事業と賃貸事業に従事する会社。1973年に設立、不動産仲介業をオモトして営業開始。1981年に1戸建住宅の分譲販売を開始。1985年に都市型アパート『レオパレス21』の販売を本格開始。1986年に賃貸事業部を創設し不動産賃貸事業を本格的に開始。1986年にファイナンス事業を創設し、金融貸付事業を本格的開始。1999年に家具付き月極レンタルルーム『マンスリーレオパレス 』の販売を開始。2001年に『レオパレス21』を投資対象とした不動産証券化を実施。2002年に入居者向けブロードバンドサービス『LEONET』を開始。2004年に東京証券取引所市場第一部に株式を上場。

2005年にシルバー事業部を創設しシルバー事業を開始。2011年に太陽光発電システム、アパート向けホームセキュリティシステムの販売を開始。2012年に『お部屋カスタマイズ』開始。2013年に『屋根借り太陽光発電事業』を全国展開。2017年に高機能型スマートロック『Leo Lock』を新築全戸に採用。2017年に不動産特定共同事業商品の募集を開始。2018年に自社保有物件にて民泊物件の運営を開始。

事業内容

レオパレス21グループは、レオパレス21、連結子会社24社、持分法適用非連結子会社1社及び持分法適用関連会社4社により構成。賃貸事業と開発事業を主たる事業とする。レオパレス21グループの事業内容及びレオパレス21と関係会社の事業に係る位置付けは次のとおり。

賃貸事業

レオパレス21は自社物件の賃貸及び管理、建築請負したアパート等の一括借上による賃借物件の賃貸及び管理、アパート等の営繕工事、賃貸関連諸サービス及びブロードバンドサービス等を主に行っている。子会社の株式会社レオパレス・リーシングは社宅代行・不動産仲介事業、プラザ賃貸管理保証㈱は賃料債務保証事業を行う。

株式会社レオパレス・パワーは屋根借りによる太陽光発電事業を行う。株式会社レオパレス・エナジーは電力小売事業、あすか少額短期保険株式会社は賃貸住宅入居者への家財保険等の販売を行う。エンプラス株式会社は赴任国・渡航国間の人事異動に関連するサポートを担うリロケーションマネジメント事業を行う。

LEOPALACE21 VIETNAM CO.,LTD.(レオパレス21ベトナム)、Leopalace21(Thailand)CO.,LTD.(レオパレス21タイランド)及びLeopalace21 (Cambodia) Co.,Ltd.(レオパレス21カンボジア)はサービスアパートメント事業及び現地不動産仲介事業を行う。LEOPALACE21 PHILIPPINES INC.(レオパレス21フィリピン)はサービスオフィス事業及び不動産紹介事業を行う。PT.Leopalace Duasatu Realty(レオパレスドゥアサトゥレアルティ)は不動産事業を行う。レオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司及びLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.(レオパレス21シンガポール)はコンサルティング事業等を行う。合弁会社Woori & Leo PMC Co.,Ltd. (ウリィアンドレオ)は、韓国にて住宅賃貸管理事業を行っている。

開発事業

レオパレス21はアパート等建築工事の請負のほか、不動産特定共同事業商品の募集・販売を行っている。子会社の株式会社もりぞうは戸建注文住宅建築工事の請負を行う。

シルバー事業

レオパレス21及び子会社の株式会社アズ・ライフケアは、関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行う。

ホテルリゾート・その他事業

レオパレス21は国内ホテル(名古屋)事業及びファイナンス事業を行う。海外子会社のLeopalace Guam Corporation(レオパレスグアム)は、グアム島において大型ホテル・リゾート事業を行っている。子会社の株式会社ウイングメイトは旅行事業、株式会社レオパレス・スマイルはグループ各社の事務代行事業を行う。

経営方針

レオパレス21グループは、施工不備対応及び施工不備対応に伴う入居率の悪化を主因に、2期連続の大幅な赤字を計上する結果となった。レオパレス21は、ステークホルダーの信頼回復を実現し、業績回復を確固としたものにすべく、「事業基盤の再構築」「構造改革」「社会的信頼の回復」を柱とする事業計画 (中長期戦略)を策定した。

事業基盤の再構築(選択と集中)

これまでの事業多角化を志向した戦略から、賃貸事業における収益力強化を志向する戦略へ方針転換。

構造改革

賃貸事業をコア事業、シルバー事業を戦略的事業と位置づけ、ノンコア・不採算事業であるホテルリゾート事業及び国際事業は、譲渡・撤退を推進。

社会的信頼の回復

構造改革及び賃貸事業の収益力強化による業績回復と施工不備問題解決の確実な実行。事業計画においては、2021年3月期・2022年3月期の課題を「構造改革」の断行、2023年3月期以降の課題を「賃貸事業における収益力強化、更なる挑戦」としている。

経営環境及び対処すべき課題

経営環境のうち人口動向については、総世帯数は減少見込みとなっている。しかし、レオパレス21のターゲットである単身の生産年齢人口(15歳〜64歳)の世帯数は今後20年近く横ばいの見通しであり、三大都市圏では人口の転入超過が続いている。また、2025年までには、65歳以上が人口の約30%に達する超高齢化社会が到来する。 2019年度の貸家の新設着工戸数は、金融機関による融資条件の厳格化に伴い、3年連続の減少(前年度比14.2%減)となった。

わが国の賃貸住宅市場においては、空家数の増加が続いている。全国的な需要回復は難しい中で安定した入居率を確保するには、高い入居率が見込めるエリアに絞った物件供給、社会の変化を捉えた商品の開発、独自の強みを活かした付加価値サービスの提供による差別化戦略が重要。

レオパレス21は単身者向けに家具家電を備えたワンルームを短期利用でも可能な形で大都市圏に集中して提供している。賃貸住宅市場において競合他社とは異なる独自のポジションを確立していると認識。 なお、このような状況下において、新型コロナウイルス感染症がレオパレス21グループの事業へ与える影響については以下の事項を想定している。今後の状況を注視しながら対応策を検討する。

賃貸事業

経済活動が大幅に抑制された結果、入居率の下振れや家賃の滞納増加等により、賃貸事業の業績に影響を与える可能性がある。

開発事業

請負工事の受注減少や施工業者の工事自粛等により請負業務が停滞する結果、開発事業の業績に影響を与える可能性がある。

シルバー事業

感染リスクを懸念した介護サービスの利用者の減少等により、シルバー事業の業績に影響を与える可能性がある。

ホテルリゾート・その他事業

旅行需要の回復時期が遅れること等により、ホテルリゾート・その他事業の業績に影響を与える可能性がある。

補修工事

施工物件の界壁等の施工不備に係る補修工事の延期及び中断により、レオパレス21グループの財政状態及び経営成績に影響を与える可能性がある。

施工物件における界壁等の施工不備に係る再発防止策

施工物件において、界壁の施工不備、界壁内部充填材の相違、外壁構成における大臣認定との不適合、天井部施工不備及び耐火建築物の界壁における大臣認定との不適合が発見された問題があった。施工物件の所有者、入居者をはじめとする関係者及び各ステークホルダーに多大な心配及び迷惑をかけたことを深く反省している。界壁等の施工不備について、共同住宅という商品を扱う建設業者としてあるまじき問題であることを重く受けとめている。

2019年5月に示された外部調査委員会の調査結果と提言を踏まえ、以下の3つの方針を柱とする再発防止策を策定した。

・企業風土の抜本的改革

・コンプライアンス・リスク管理体制の再構築

・建築請負事業体制の見直し

レオパレス21グループは、再発防止策を経営上の最重要課題と位置づけ、速やかに実施するとともに、再発防止に全力で取り組む方針を定めている。


2020年3月期 有価証券報告書(提出日:2020年7月22日)